In Kürze

• Ende Juni 2017 wurden in der Schweiz 29'595 Airbnb-Objekte mit 80'227 Betten erfasst, was einem Durchschnitt von 2,7 Betten pro Objekt entspricht. Dies ist ein Zuwachs von 11’000 Objekten in nur einem Jahr.
• Das Wallis bleibt mit 5'150 Objekten und 22'953 Betten an der Spitze der Kantone mit den meisten Airbnb-Objekten und Betten. Die drei Alpentourismus-Kantone Wallis, Graubünden und Bern rangieren in der Rangliste der Kantone mit den meisten Airbnb-Betten an erster Stelle.
• In der Schweiz macht der Anteil der Airbnb-Betten heute 30% des Hotelangebots aus, was einem Anstieg von 5 Punkten in 6 Monaten entspricht. Der Anteil der Airbnb-Betten am Hotelangebot explodiert im Wallis von 57% auf 73% in nur 6 Monaten.
• Trend zur Professionalisierung der Hosts, welche dieAirbnb-Plattform nutzen: Der Anteil der Objekte, die nur von einem einzigen Host verwaltet werden ist seit unserer letzten Studie vor 6 Monaten nochmals deutlich gesunken (von 60% auf 56,8% was 16'818 Objekten entspricht).
• Die Rangfolge der Kantone nach der Grösse ihres Airbnb-Angebotes im Verhältnis zu ihrem Zweitwohnpark zeigt eine sehr starke Dominanz von Basel-Stadt (20.3%), gefolgt von Genf (8.8%) und Zürich (6.5%). Wir sehen also, dass in diesem Ranking die Stadtkantone, welche deutlich über dem Durchschnitt von 4,2 % auf Schweizer Ebene liegen, überwiegen.
• Tourobs hat zum ersten Mal das Angebot von HomeAway, dem Hauptkonkurrenten von Airbnb, identifiziert, welcher im Jahr 2016 von Expedia übernommen wurde. Ende Juni 2017 umfasst das HomeAway-Angebot in der Schweiz 17'409 Betten verteilt auf 7'955 Objekte. Der Anteil von HomeAway im Wallis ist deutlich höher als der von Airbnb.  Das Wallis bietet 42% der Betten und 36.9% der HomeAway-Objekte an, verglichen mit 28.6% bzw. 17.4% der Airbnb-Betten und Objekte. Um festzustellen, inwieweit die Objekte auf diesen beiden Plattformen dasselbe Objekt betreffen, bedarf es jedoch einer detaillierten Analyse. Tourobs hofft, bei der nächsten Edition der Studie relevante Ergebnisse präsentieren zu können.

Seit 2014 verfolgt das Walliser Tourismus-Observatorium (Tourobs) die Entwicklung des Airbnb-Phänomens in der Schweiz und insbesondere im Wallis. Die in den Jahren 2015 und 2016 bzw. Anfang 2017 durchgeführten Analysen zeigten einen starken Anstieg der Objekt- und Bettenzahlen, recht ausgeprägte territoriale Disparitäten und einen Trend zur Professionalisierung der Vermieter. Die vorliegende Studie gibt einen Überblick über das aktuelle Airbnb Angebot in der Schweiz, basierend auf den von Tourobs Ende Juni 2017 erhobenen Primärdaten.

Stand des Airbnb Angebots in der Schweiz Ende Juni 2017

• Festigung der Position der Alpenregionen im Verhältnis zu den städtischen Zentren des Landes

Wie erwartet nimmt die Zahl der Airbnb-Objekte und Betten in der Schweiz kontinuierlich zu. Von Ende Juni 2016 bis Ende Juni 2017 wurden dem Schweizer Angebot rund 11'000 neue Objekte hinzugefügt. Die Alpenregionen Wallis, Graubünden und Bern liegen erstmals an der Spitze der Kantone mit den meisten Airbnb-Betten. Die Kantone Wallis, Graubünden und Bern verfügen über mehr als die Hälfte der angebotenen Airbnb- Betten (50,6%) in der Schweiz. Der Kanton Wallis allein macht 28,6% des nationalen Angebots aus.

Airbnb-Angebot in der Schweiz (Anzahl Objekte per Ende Juni 2017)

• Bedeutung des Airbnb Angebots im Vergleich zum Hotelangebot

Im Vergleich zu den verfügbaren Hotelbetten nimmt der Anteil der auf Airbnb zur Verfügung gestellten Betten stetig zu. Dies ist natürlich hauptsächlich auf die Stagnation der Hotelbetten auf nationaler Ebene zurückzuführen. Von 8% im Jahr 2014 und 13% im Jahr 2015 ist dieser Anteil seitdem bis Anfang 2017 auf 25% und sechs Monate später sogar auf 30% gestiegen. 

Der Kanton Wallis verfügt nach wie vor über den grössten Anteil an Airbnb-Betten im Vergleich zu den Hotelbetten. Der Kanton weist mit einem Zuwachs von 57% auf 73% auch die höchste Wachstumsrate der letzten sechs Monate auf.

Gemäss Airbnb-Daten hat die Schweiz 2016 447'000 Ankünfte in 23'000 Objekten generiert (Schegg & Wölfle, 2017). Unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 4,5 Tagen kann die Zahl der Airbnb-Nächtigungen für 2016 auf rund 2 Millionen geschätzt werden. Wir gehen davon aus, dass Airbnb Ende 2017 35'000 Objekte anbieten wird und dass Airbnb 2017 3 Millionen Übernachtungen in der Schweiz generieren könnte (dies entspräche etwa 8% der 35 Millionen Hotelübernachtungen).

• Bedeutung von Airbnb in Bezug auf den Wohnungsbestand und die Zweitwohnungen

Zum ersten Mal konzentrierte sich unsere Analyse auf das Verhältnis zwischen dem Wohnungsbestand, insbesondere der Anzahl der Zweitwohnungen, und der Anzahl der angebotenen Objekte auf Airbnb. Angesichts der Tatsache, dass zwei Drittel der Airbnb Objekte in der Schweiz und 90% im Wallis (siehe folgendes Kapitel) ganze Wohnungen sind, kann der Zweitwohnungsmarkt als natürliche Substrat für das Wachstum von Airbnb betrachtet werden. Mit dem Vergleich soll im Folgenden einfach eine Grössenordnung gegeben werden, wobei nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch Wohnungen aus dem primären Wohnungsmarkt auf Airbnb sind.

In der Schweiz gibt es fast 4,4 Millionen Wohnungen, von denen etwas mehr als 702'000 oder 16% als Zweitwohnungen gelten. National gesehen repräsentieren die rund 30'000 Airbnb-Objekte in der Schweiz ca. 0.7% des Wohnungsbestands bzw. 4.2% des Zweitwohnungsbestands. Vier Kantone heben sich bzgl. der Zweitwohnungsanteile deutlich vom Landesdurchschnitt ab. Der Kanton Graubünden ist mit 46.4% der führende Kanton, gefolgt vom Wallis (39.8%), Tessin (28.1%) und dem Kanton Obwalden (25%).

Der Anteil von Airbnb-Objekten an den Zweitwohnungen ist in Basel-Stadt besonders hoch. Für diesen Kanton macht das Airbnb-Angebot 20,3% aller Zweitwohnungen (ca. 12'000 Zweitwohnungen) aus. Kein anderer Kanton erreicht die 10%-Marke. Mit 8,8% Airbnb-Angeboten auf rund 31'000 Zweitwohnungen liegt Genf an zweiter Stelle vor Zürich mit 6,5% auf rund 66'000 Zweitwohnungen. Die Stadtkantone liegen folglich über dem Bundesdurchschnitt von 4,2 %.

Der Kanton Wallis steht zwar bei der Anzahl Airbnb-Objekte an erster Stelle, liegt aber im Vergleich der Airbnb-Objekte zur Grösse des Zweitwohnungsmarkts mit einem Anteil von 5.3% an fünfter Stelle. Angesichts der fast 100'000 Zweitwohnungen in diesem Kanton ist das jedoch nicht verwunderlich. Dies ist eher ein Indiz für einen auch in Zukunft starken Wachstumstrend von Airbnb im Wallis. Mit Ausnahme der Kantone Zug und Basel-Landschaft werden die Top 10 dieser Rangliste von denselben Kantonen besetzt, welche die höchste absolute Anzahl von Airbnb-Objekten aufweisen, jedoch in einer anderen Reihenfolge.

Die Analyse auf Gemeindeebene (siehe Karte unten) bestätigt die auf kantonaler Ebene beobachteten Trends, zeigt aber auch, dass einige touristische Destinationen wie Verbier oder Zermatt ähnliche Werte wie die Schweizer Grossstädte erreichen.

• Größe und Art der vermieteten Objekte

Die durchschnittliche Bettenzahl pro Objekt erhöhte sich im Vergleich zu unserem letzten Inventar von 2,6 auf 2,8 Betten pro Objekt. Die ersten drei Plätze werden von den Kantonen Uri (5.1), Wallis (4.5) und Appenzell-Innnerrhoden (4.3) besetzt. Die Airbnb-Objekte in den Stadtkantonen sind generell klein (durchschnittlich weniger als 2 Betten pro Objekt).

Hinsichtlich des Angebots unterscheidet sich der Kanton Wallis insofern, als er den Gästen von Airbnb zu 90.3% die gesamte Wohnung zur Verfügung stellt. Dieser Wert liegt weit über dem nationalen Durchschnitt (67,3 %), was jedoch angesichts der Bedeutung der Unterkünfte in Ferienhäusern und -wohnungen nicht überraschend ist.

• Preis pro Bett

Für die Schweiz insgesamt scheint sich der Durchschnittspreis pro Bett bei rund CHF 73.- zu stabilisieren. Die höchsten Tarife werden von den Stadtkantonen erhoben, wobei Basel-Stadt mit CHF 121.- am teuersten ist. Das Wallis ist nach wie vor auf dem 11. Rang, den es bereits vor sechs Monaten belegte. Der Durchschnittspreis pro Bett ist von CHF 62.- auf CHF 50.- gesunken (wahrscheinlich aufgrund struktureller Gründe, wie beispielsweise des Auftauchens vieler neuer günstiger Airbnb-Objekte).

• Trend zur Professionalisierung der Hosts auf der Plattform

Insgesamt werden die rund 30'000 Airbnb Objekte in der Schweiz von 20’040 unterschiedlichen Hosts verwaltet. Mit 16’818 Objekten (d.h. 56,8% des Gesamtangebots) ist der Anteil der Hosts, die ein einzelnes Objekt verwalten, seit unserer letzten Zählung deutlich gesunken (60%). Das Angebot der Vermieter, die zwischen 2 und 3 Objekte verwalten, beläuft sich auf 5’756 Objekte und entspricht 19,4% des Gesamtangebots. Es gibt 11 Superhosts, die 100 oder mehr Objekte verwalten, maximal 175.

Eine Analyse der Hosts, welche mehr als 10 Objekte managen zeigt folgendes Bild: Es handelt sich um 134 Vermieter, welche total 4469 Airbnb-Objekte verwalten (d.h. rund 15% des Angebots in der Schweiz). Die eindeutig wichtigsten Player sind Interhome mit 19 Nutzerprofilen und total 1’713 Airbnb Objekten (d.h. 6% des Angebots), gefolgt von Inter Chalet (wie Interhome zur Hotelplan Group gehörend) mit 10 Nutzerprofilen und 241 Objekten. 1’274 Objekte werden durch 49 Hosts (Ferienwohnungsagenturen und Immobilienunternehmen, Privatpersonen) in den klassischen Ferienregionen (Bern, Graubünden, Tessin und Wallis) verwaltet, wobei das Wallis mit 27 Hosts und 581 Airbnb-Objekten erwartungsgemäss stark vertreten ist. In den urbanen Gebieten ist die Situation weniger klar. Insgesamt werden hier 1169 Objekte durch 51 Hosts verwaltet. Von diesen 51 können 23 eindeutig Firmen zugewiesen werden, die auf die Vermietung von möblierten Wohnungen in der Schweiz spezialisiert sind (z.B. Delta Estates, GuestLee Property Management, HITrental, Premium, Primestay et.c) oder auch StartUps im Umfeld von Airbnb (Keys'n'Fly - Airbnb Management Solution, weDoux - Airbnb Management Solution). Bei den anderen Multihosts handelt es sich um Privatpersonen und Einzelunternehmen.

Entwicklung der Airbnb Multihosts seit 2015

Fokus auf die Walliser Destinationen

• Entwicklung der Anzahl Airbnb-Objekte und Betten in Walliser Destinationen 

In einem Jahr hat sich die Zahl der Objekte im gesamten Wallis um 2'612 erhöht. Fast die Hälfte (46,39%) der im Wallis erfassten Airbnb-Objekte entfällt auf vier Destinationen. Mit 771 Objekten belegt Verbier-Val de Bagnes-La Tzoumaz ganz klar den ersten Platz. Die drei anderen Destinationen Crans-Montana, Nendaz und Zermatt haben ein sehr ähnliches Angebot, mit etwas über 500 Objekten. Es sind auch diese Destinationen, die seit Juni 2016 den stärksten absoluten Zuwachs an Objekten seit Juni 2016 verzeichnen.

Relativ betrachtet liegt das durchschnittliche Wachstum bei etwa 100 %, was einer Verdoppelung des Angebots entspricht. Mit fast 500% Erhöhung schlägt Ovronnaz alle anderen Walliser Destinationen. Auch Brig-Simplon, Nendaz, Leukerbad, Grächen, Blatten-Belalp und die Region Sion verzeichneten starke Zuwächse.

Die Analyse der Entwicklung der Bettenzahl zeigt einen Zuwachs von 10’658 Betten. Die 22'953 Betten, die Ende Juni 2017 auf Airbnb gelistet sind, entsprechen 72% des kantonalen Hotelangebotes. Drei Destinationen zeichnen sich durch eine besonders hohe Quote aus. Dies sind Nendaz (888%), Verbier-Val de Bagnes-La Tzoumaz (222%) und Val d' Hérens (216%).

Zu beachten ist auch, dass die Penetrationsrate des Airbnb-Angebots im Zweitwohnungsmarkt in Zermatt, Verbier - Val de Bagnes - La Tzoumaz und Saastal bereits mehr als 10% beträgt.

Sie möchten mehr Details zur Studie? Siehe Tabellen im Anhang

Lesen Sie auch:

Situation Oktober 2014: Analyse : Bedeutung des Phänomens Airbnb im Wallis und in der Schweiz

Situation Oktober 2015 : Sharing Economy : Starkes Wachstum von Airbnb in der Schweiz und im Wallis

Situation Juni 2016: Airbnb: Beschleunigtes Wachstum in der Schweiz und auch im Wallis

Situation Januar 2017 : Wallis Leader beim Airbnb-Angebot der Schweizer Kantone

• Kommentare zur Methodik

Um das Angebot an Schweizer Unterkünften zu erfassen, das über die Airbnb Plattform vermarktet wird (Stand Juni 2017), hat das Walliser Tourismus Observatorium die Airbnb Objekte in mehr als 4‘500 Orten erfasst. Dank dieser Annäherung konnten wir mindestens 75 bis 85% des Angebots abdecken. Die präsentierten Zahlen geben indessen minimale Werte an. Die Analyse baut auf Basisinformationen auf: Art des Objekts, Grösse, Preis, PLZ usw. Es muss hervorgehoben werden, dass die auf der Airbnb Plattform publizierten Informationen direkt durch den Vermieter erfasst werden; Airbnb bewertet/korrigiert die erfassten Daten nicht systematisch. Fehler und lückenhafte Informationen können die Daten beeinflussen und damit auch unsere Evaluation.