En bref 

• Etabli à fin juin 2017, le dernier inventaire de l’offre Airbnb en Suisse répertorie 29'595 objets, ce qui signifie 80'227 lits et donc une moyenne globale de 2,7 lits par objets. Une augmentation de 11'000 objets en une année avec une progression régulière sur les deux derniers semestres.
• Le Valais demeure en tête du classement des cantons détenant le plus grand nombre d’objets et de lits Airbnb (5'150 objets et 22'953 lits). Les 3 cantons proposant une offre touristique alpine (Valais, Grisons et Berne) occupent les 3 premières places du classement des cantons disposant le plus de lits Airbnb.
• En Suisse, la proportion de lits Airbnb représente désormais 30 % de l’offre hôtelière, une progression de 5 points en 6 mois. La proportion de lits Airbnb en fonction de l’offre hôtelière explose en Valais en passant, en seulement 6 mois, de 57% à 73%.
• Tendance vers une professionnalisation des bailleurs utilisant la plateforme Airbnb : En représentant 16'818 objets et par conséquent 56,8% de l’offre globale, la proportion de bailleurs qui administrent un seul objet a sensiblement baissé depuis notre dernier recensement (60%).
• Le classement des cantons selon l’importance de leur offre Airbnb (objets) en proportion de leurs parcs de résidences secondaires révèle une très forte domination de Bâle-Ville (20,3%) suivi par Genève qui, avec 8,8%, devance les 6,5% obtenus par Zurich. Nous constatons donc la prédominance des cantons urbains dans ce classement qui réalisent un ratio supérieur au 4,2% de la moyenne nationale.
• Tourobs a pour la première fois recensé l’offre de HomeAway, principal concurrent d’Airbnb racheté en 2016 par Expedia. A fin juin 2017, l’inventaire de l’offre HomeAway en Suisse fait état de 17'409 lits répartis sur 7'955 objets. La part de HomeAway en Valais est bien plus forte que celle d’Airbnb.  En effet, le Valais propose 42% des lits et 36,9% des objets HomeAway contre respectivement 28,6% et 17,4% des lits et objets Airbnb. Déterminer dans quelle mesure les objets présents sur ces deux plateformes concernent un même logement nécessiterait une analyse fine. Tourobs espère pouvoir présenter des résultats pertinents lors de la prochaine mise à jour de cette analyse récurrente. 

Depuis 2014, l’Observatoire valaisan du tourisme (Tourobs) suit l’évolution du phénomène Airbnb en Suisse, et plus particulièrement en Valais. Les analyses réalisées en 2015 et 2016 et début 2017 illustraient une forte augmentation du nombre d’objets et de lits recensés, des disparités territoriales assez marquées ainsi qu’une tendance de professionnalisation des loueurs. Cet article propose une synthèse du dernier état des lieux de l’offre Airbnb réalisé sur la base de données primaires collectées par Tourobs à fin juin 2017.

Etat de l’offre Airbnb en Suisse à la fin juin 2017

• Consolidation de la position des régions alpines face aux centres urbains du pays

 Il n’est pas surprenant de constater que l’évolution du nombre d’objets et de lits poursuit sa croissance à un rythme régulier. De fin juin 2016 à fin juin 2017, quelques 11'000 nouveaux objets ont étoffé l’offre helvétique. Pour la première fois les régions alpines occupent nettement les trois premières places de la liste qui classe les cantons en fonction de l’importance de l’offre de lits Airbnb dont ils disposent. Les cantons du Valais, des Grisons et de Berne cumulent à eux seuls plus de la moitié de l’offre de lits (50,6%). A lui seul, le canton du Valais représente le 28,6% de l’offre nationale.

Offre Airbnb en Suisse (en nombre d'objets fin juin 2017)

• Importance d’Airbnb vis-à-vis l’offre hôtelière

En comparaison avec l’offre de lits hôteliers, la proportion de lits mis à disposition sur Airbnb ne cesse de fortement progresser. Ceci s’explique bien entendu principalement par une stagnation, au niveau national, du nombre de lits hôteliers. De 8% en 2014 et 13% en 2015, cette part a depuis lors connu une forte augmentation en atteignant 25% au début 2017 et même 30% six mois plus tard. 

Le Valais demeure très nettement le canton où la proportion de lits Airbnb est la plus forte par rapport aux lits hôteliers. En passant de 57% à 73% c’est également le canton dans lequel la progression de ce ratio est de loin la plus forte au cours des six derniers mois.

Selon des données d’Airbnb, la Suisse a généré en 2016 447’000 arrivées dans 23'000 objets (Schegg & Wölfle, 2017). Prenons en compte une durée de séjour moyenne de 4,5 jours, on peut estimer le nombre de nuitées d’Airbnb pour 2016 à environ 2 millions. Évaluant que l’offre d’Airbnb pour la fin de l’année 2017 va atteindre 35'000 objets, nous estimons qu’Airbnb pourra générer cette année 3 millions de nuitées en Suisse (équivalent à environs 8% des 35 millions de nuitées hôtelières).

• Importance d’Airbnb vis-à-vis du parc de logements et de résidences secondaires (R2)

Pour la première fois notre analyse s’est intéressée à la mise en relation du parc de logements, notamment de celui des résidences secondaires avec le nombre d’objets proposés sur Airbnb. Etant donné que les deux tiers des logements Airbnb en Suisse et 90% en Valais (voir chapitre suivant) sont des appartements entiers, le marché secondaire du logement peut être considéré comme un substrat naturel pour la croissance d'Airbnb. La comparaison suivante a simplement pour but de donner une échelle, bien qu'il ne puisse aucunement être exclu que les appartements du marché primaire du logement soient également sur Airbnb.

Sont recensés en Suisse près de 4,4 millions de logements, parmi ceux-ci un peu plus de 702'000, soit le 16% sont considérés comme des résidences secondaires. A l'échelle nationale, les quelque 30’000 objets Airbnb représentent environ 0,7 % du parc de logements et 4,2 % des résidences secondaires. Quatre cantons se démarquent en affichant des proportions de R2 assez fortement supérieures à la moyenne nationale. Avec ses 46,4%, le canton des Grisons occupe la première place, il est suivi du Valais (39,8%), du Tessin (28,1%) et du canton d’Obwald (25%).

Le classement des cantons selon un ratio qui met en relation le nombre d’objets Airbnb avec le nombre de résidences secondaires révèle une très forte domination de Bâle-Ville. Pour ce canton, l’offre Airbnb représente 20,34% de son parc de résidences secondaires (env. 12'000 R2 selon les données de l’OFS). Aucun autre canton n’atteint les 10%. La deuxième place est occupée par Genève qui, avec 8,8% sur 31'000 résidences secondaires, devance les 6,5% obtenus par Zurich (sur env. 66'000 R2). Nous constatons donc la prédominance des cantons urbains dans ce classement qui réalisent un ratio supérieur au 4,2% de la moyenne nationale.

Alors qu’il se classe au premier rang en terme d’objets Airbnb, le canton du Valais obtient un ratio de 5,3% et occupe la cinquième place de ce classement. Ce qui n’est pas étonnant étant donné les presque 100'000 résidences secondaires qui se situent dans ce canton. Ceci laisse présager une marge de croissance encore importante pour Airbnb en Valais. Relevons qu’à l’exception des cantons de Zoug et de Bâle-Campagne, les 10 premières places de ce classement sont occupées, dans un ordre certes différent, par les mêmes cantons qui, dans l’absolu, affichent le plus grand nombre d’objets Airbnb sur leur territoire.

Appliqué au niveau des communes, ce même classement (cf. carte ci-dessous) confirme les tendances observées au niveau cantonal, mais illustre aussi que certaines destinations touristiques comme Verbier ou Zermatt atteignent des proportions similaires aux grandes villes suisses.

• Taille et typologie des biens mis en location

Par rapport à notre dernier inventaire, le nombre moyen de lits par objet est passé de 2,6 à 2,8. Les trois premières places sont occupées par les cantons d’Uri (5,1), du Valais (4,5) et d’Appenzell-RI (4,3). Avec des moyennes de lits par objet inférieure à 2, les cantons urbains se distinguent en fermant la marche de ce classement.

Au niveau des types de biens proposés, le canton du Valais se différencie en mettant à disposition des hôtes Airbnb une proportion de logements entiers (90,3%) bien plus forte que la moyenne nationale (67,3%) ce qui n’est pas étonnant vu l’importance de l’offre d’hébergements proposés dans des chalets et appartements de vacances.

• Prix par lit

Pour la Suisse dans son ensemble, le prix moyen par lit semble se stabiliser aux alentours de CHF 73.-. Bâle-Ville en tête (CHF 121.-), ce sont les cantons urbains qui appliquent les tarifs les plus élevés. Le Valais conserve le onzième rang qu’il occupait déjà il y a six mois, par contre le prix moyen par lit passe de CHF 62.- à CHF 50.- (probablement pour des raisons structurelles - beaucoup de nouveaux objets Airbnb bon marché).

• Tendance vers une professionnalisation des bailleurs utilisant la plateforme

Les quelque 30’000 objets Airbnb en Suisse sont gérés par 20 040 bailleurs différents. En représentant 16'818 objets et par conséquent 56,8% de l’offre globale, la proportion de bailleurs qui administrent un seul objet a sensiblement baissé depuis notre dernier recensement (60%). L’offre détenue par des bailleurs administrant entre 2 et 3 objets se monte à 5'756 objets et représente 19,5% de l’offre globale. Il existe 11 bailleurs (« superhosts ») qui administrent 100 objets ou plus, le maximum étant 175.

L'analyse des hôtes administrant plus de 10 objets sur Airbnb montre l'image suivante: 134 bailleurs sont impliqués dans la gestion de 4’469 objets Airbnb (soit environ 15% de l'offre en Suisse). Les acteurs les plus importants sont Interhome avec 19 profils utilisateurs pour 1’713 objets Airbnb (soit 6% de l'offre), suivi par Inter Chalet (appartient à Hotelplan Group comme Interhome) avec 10 profils utilisateurs pour 241 objets. Dans les régions traditionnelles de vacances (Berne, Grisons, Tessin et Valais) 1’274 objets sont gérés par 49 hôtes (agences de vacances et agences immobilières, particuliers). Le Valais, avec 27 « multihosts » et 581 objets Airbnb est comme attendu très bien représenté. Dans les zones urbaines, la situation est moins claire. Au total, 1’169 objets sont gérés par 51 hôtes. Près de la moitié (23) de ces 51 hôtes s’avèrent être des entreprises spécialisées dans la location d'appartements meublés en Suisse (par exemple Delta Estates, GuestLee Property Management, HITrental, Premium, Primestay et. c) ou encore des startups évoluant dans le sillage d'Airbnb (Keys' n'Fly - Airbnb Management Solution, weDoux - Airbnb Management Solution). Les autres hôtes multiples sont des particuliers et des entreprises individuelles.

Evolution des multihosts Airbnb depuis 2015

Focus sur les destinations valaisannes

• Evolution du nombre d’objets et de lits Airbnb dans les destinations valaisannes

En une année, l’augmentation du nombre d’objets sur l’ensemble du Valais se monte à 2'612. Quatre destinations comptabilisent à elles seules près de la moitié (46,39%) des objets Airbnb recensés en Valais. Avec 771 objets, la première position est assez nettement occupée par Verbier-Val de Bagnes-La Tzoumaz, les trois autres destinations Crans-Montana, Nendaz et Zermatt ont une offre très similaire qui se situe légèrement au-dessus des 500 objets.  Ce sont également ces mêmes destinations qui, dans l’absolu, affichent les plus fortes progressions du nombre d’objets depuis juin 2016.

En termes de progression relative, la moyenne se situe aux environs de 100%, soit un doublement de l’offre. Avec près de 500% d’augmentation, la palme de ce classement est détenue par Ovronnaz. Brig-Simplon, Nendaz, Leukerbad et Grächen, Blatten-Belalp et Sion-Région enregistrent aussi de fortes progressions.

L’analyse de l’évolution du nombre de lits montre une augmentation de 10'658 unités. Mis en relation avec l’offre de lits hôteliers, les 22'953 lits répertoriés sur Airbnb à fin juin 2017 représentent 72% de l’offre hôtelière cantonale. Trois destinations se distinguent avec un ratio particulièrement élevé. Il s’agit de Nendaz (888%), Verbier-Val de Bagnes-La Tzoumaz (222%) et du Val d’Hérens (216%).

Relevons encore que la mise en relation de l’offre Airbnb avec le parc de résidences secondaires démontre qu’à Zermatt, Verbier – Val de Bagnes – La Tzoumaz et Saastal cette offre est déjà supérieure à 10%. 

Vous souhaitez plus de détails sur l’étude ? Consultez les tableaux dans l’annexe

A lire aussi :

Situation octobre 2014 : Analyse : importance du phénomème Airbnb en Valais et en Suisse

Situation octobre 2015 : Analyse : importance du phénomème Airbnb en Valais et en Suisse

Situation juin 2016 : Airbnb : la croissance s’accélère en Suisse, y compris en Valais

Situation début 2017 : Le Valais, ténor des cantons suisses en matière d’offre Airbnb

• Note méthodologique

Pour dresser l’inventaire de l’offre suisse d’hébergements proposés sur la plateforme Airbnb, l’Observatoire Valaisan du Tourisme a recensé les objets /«listings» Airbnb pour plus de 4’500 localités. Grâce à cette approche, nous pensons avoir couvert au moins 75 à 85 % de l’offre.

Les chiffres présentés indiquent dès lors des valeurs minimums. L’analyse a porté sur des informations de base: type de l’objet, taille, prix, NPA, etc. Il est important de souligner que les informations publiées sur la plateforme Airbnb sont directement saisies par le bailleur; Airbnb ne valide/rectifie pas systématiquement les données saisies. Des erreurs et des informations lacunaires sont donc susceptibles d’affecter les données et, donc, notre évaluation.