Depuis 2014, l’Observatoire valaisan du tourisme (OVT) suit l’évolution du phénomène Airbnb en Suisse, et plus particulièrement en Valais. Plusieurs travaux réalisés en 2015 et 2016 (cf. fin de l’article) démontraient l’augmentation, toujours plus importante, du nombre d’objets et de lits recensés sur la plateforme collaborative. Dans la continuité de ces travaux, l’OVT présente un nouvel état des lieux de l’offre Airbnb à la mi-janvier 2017.

Etat de l’offre Airbnb en Suisse à la mi-janvier 2017

• Les régions alpines surpassent les grandes villes du pays

La multiplication des objets proposés par Airbnb ces dernières années est un fait avéré. Du reste, 24'460 objets ont été répertoriés en Suisse à la mi-janvier 2017 contre 6'033 en octobre 2014, soit une hausse de 305 %. Parallèlement, alors que la Suisse comptait 20'841 lits Airbnb en octobre 2014, elle en dénombrait 63'839 à la mi-janvier 2017.

De tous les cantons suisses, le Valais est celui qui détient le plus grand nombre d’objets et de lits Airbnb, soit environ 12 objets Airbnb pour 1'000 habitants. Mi-janvier 2017, avec 4'014 objets et 17'876 lits, le volume de l’offre en Valais surpasse celle de cantons comme Zürich et Genève, qui dominaient pourtant le classement depuis 2014 (Graphique 1). De 2014 à 2017, on constate en Valais une croissance de 471% du nombre d’objets.

Dans le même intervalle, des territoires aux caractéristiques proches de ceux de notre canton, affichent une progression toute aussi fulgurante. C’est le cas notamment de St. Gall (+ 85 %) ou des Grisons (+79 %). Aujourd’hui, les Grisons comptent 7'250 lits Airbnb, faisant d’eux le 2^e canton dénombrant le plus de lits, juste derrière le Valais.

Offre Airbnb en Suisse (nombre de lits mi-janvier 2017)

• Importance d’Airbnb vis-à-vis l’offre hôtelière

Mi-janvier 2017, la Suisse possédait 68'839 lits Airbnb contre 259'159 lits hôteliers. Ce qui signifie que les lits Airbnb représentaient 25 % de l’offre hôtelière, quand elle était de 13 % en 2015 et de 8 % en 2014.

Le Valais est le canton où la proportion de lits Airbnb, en comparaison avec le nombre de lits hôteliers, est la plus élevée. Cette proportion est passée du simple au triple en seulement 3 ans. En effet, avec 17'876 lits Airbnb contre 31'207 lits hôteliers en 2017, le nombre de lits Airbnb correspond à 57 % de la capacité hôtelière, contre 25 % en 2015 et 12 % en 2014.

Pour les cantons du Valais (57 %), de Bâle-Ville (47 %) et Bâle-Campagne (32 %), de Vaud (32 %), de Genève (28 %) et de Neuchâtel (26 %), la part des lits Airbnb se situe au-dessus de la moyenne nationale de 25 %.

• Taille et typologie des biens mis en location

Le nombre moyen de lits par objet en Suisse est de 2.6 alors qu’il est de 4.5 en Valais. Ceci peut s’expliquer par le fait que la quasi-totalité des biens à la location dans le canton sont des logements entiers.

En effet, en Valais, la proportion de logement entier mis en location est de 90 %. Ce qui est nettement supérieure à la moyenne nationale (65 %). Cette tendance s’accentue puisque la proportion de logement entier en Valais gagne 3 points entre 2015 et mi-janvier 2017, au détriment des chambres privées.

• Prix par lit

En Suisse, le prix par lit moyen est de 73 CHF. Les cantons de Bâle-Ville (121 CHF), Bâle-Campagne (86 CHF), Genève (86 CHF) et des Grisons (82 CHF) figurent comme étant les plus chers. Avec un prix moyen par lit de 62 CHF, le Valais arrive en 11^e position.

En 2015, le prix moyen par lit était de 79 CHF au niveau national. La grande majorité des cantons affiche un prix par lit plus bas à la mi-janvier 2017 qu’il ne l’était en 2015. Hypothèse : l’augmentation du volume d’objets et de lits a probablement fait pression sur les prix, obligeant les bailleurs à les revoir à la baisse. Malgré la forte croissance d’Airbnb, le phénomène inverse se produit aux Grisons avec l’inflation des prix. Le prix moyen par lit étant passé de 58 CHF en 2015 à 82 CHF mi-janvier 2017 ce qui s’explique probablement par le haut niveau de prix à Davos (226 CHF) avant et pendant le WEF.

• Tendance vers une professionnalisation des bailleurs utilisant la plateforme

En Suisse, 60 % des bailleurs (14'584) ne mettent à la location qu’un seul objet, tandis que 15 % (3'604) en détiennent deux. Près du quart (6'272) louent 3 objets ou plus. Un utilisateur en possède même 166. Ce méga loueur est probablement un bailleur qui utilise Airbnb à des fins professionnelles.

D’ailleurs, la proportion de loueurs possédant plusieurs objets a augmenté ces deux dernières années. En 2015, 85.5 % des utilisateurs ne possédaient qu’un seul objet quand ils sont 60 % en 2017. De même, s’il était 5 % en 2015 à posséder plus de deux objets en 2015, ils sont 25 % à la mi-janvier 2017.

Loupe sur les destinations valaisannes

• Evolution du nombre de lits Airbnb en Valais

Mi-janvier 2017, Verbier – Val de Bagnes – La Tzoumaz reste la destination comptabilisant le plus de lits Airbnb (3'293) de tout le Valais, suivi par Nendaz (2'069) et Crans-Montana (1'798) (Graphique 2). La croissance plus prononcée d’Airbnb en Bas-Valais et Valais central s’explique certainement aussi par la présence d’acteurs professionnels qui voient en Airbnb l’opportunité d’étendre leurs circuits de distribution. En effet, dans ces destinations il existe une plus forte proportion d’agences de location professionnelles, qui grâce à la CITI (Coopérative Informatique du Tourisme et de l'Immobilier) et sa plateforme www.rentalp.com, ont l’habitude de louer en ligne et ceci depuis plusieurs années. Rappelons que le chiffre d’affaires réalisé en ligne par les agences membres de la CITI s’élève aux environs de 5.4 millions CHF.

L’offre Airbnb s’étoffe dans toutes les destinations valaisannes. De façon sine qua none, la proportion du nombre de lits Airbnb en comparaison à l’offre hôtelière croît elle aussi fortement. C’est à Nendaz où cette proportion est la plus spectaculaire. Actuellement, le nombre de lits Airbnb représente 665 % du nombre de lits hôteliers, tandis qu’il était de 178 % en 2015. Dans d’autres destinations, le constat est similaire :

• Verbier – Vals de Bagnes – La Tzoumaz : 214 % (101 % en 2015)
• Anzère : 131 % (40 % en 2015)
• Val d’Hérens : 125 % (57 % en 2015)
• Chablais : 114 % (58 % Chablais en 2015)

Finalement, en additionnant le nombre de lits hôteliers et parahôteliers, la proportion de lits Airbnb est moins flagrante.  Ceci se comprend en raison de la structure touristique valaisanne qui est caractérisée par une prédominance de résidences secondaires dont certaines d’entre elles servent à alimenter l’offre d’Airbnb.

• Prix moyen par lit

Les prix ont globalement diminué, même si cette diminution n’est pas homogène dans toutes les destinations. Verbier (107 CHF contre 103 CHF en 2015), Zermatt (92 CHF contre 136 CHF en 2015) et Saastal (62 CHF contre 67 CHF en 2015) sont les destinations pour lequel le prix moyen par lit est le plus élevé.

• « Hébergements Airbnb suisses hors frontières nationales »

Il est intéressant de noter que dans notre recensement on a pu identifier 5'644 objets Airbnb qui ne se trouvent pas en Suisse mais qui sont classés chez Airbnb comme appartenant à des « marchés suisses ». Ce sont des objets qui se situent dans les régions frontalières (marchés Airbnb avec objets hors des frontières suisses : Geneva 1’767, Lausanne 1’743, St. Gallen 947, Basel 860, Lugano 253, Zurich 59).

• Impact sur l’hôtellerie

Les résultats d’un sondage auprès de 316 hôtels réalisé en février 2017 par la HES-SO Valais en collaboration avec hotelleriesuisse donnent quelques éléments de réponse de l’impact d’Airbnb sur le secteur hôtelier. Un hôtel sur sept (14 %) dit avoir mis (actuellement ou dans le passé) des offres sur Airbnb et deux tiers de ces entreprises semblent satisfaits du succès de ce nouveau canal de distribution. A l’exception des établissements 5*, presque tous les autres types d’hôtels sont concernés et ceci sur l’ensemble du territoire national. L’impact d’Airbnb sur les nuitées est par contre plus difficile à évaluer pour les hôteliers. Une bonne partie (43 %) ne sait pas si l’arrivée d’Airbnb est responsable d’une baisse de nuitée et 38 % des sondés n’en cernent pas encore précisément l’impact. Néanmoins 14 % de hôtels ont perçu une faible baisse (25 % dans les villes) et 5 % des hôteliers évoquent même une baisse importante. Il est intéressant de constater que l’impact  est surtout ressenti de manière négative par les hôtels économiques (11 % Swisslodge).

Vous souhaitez plus de détails sur l’étude ? Consultez les annexes

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• Note méthodologique

Pour dresser l’inventaire de l’offre suisse d’hébergements proposés sur la plateforme Airbnb (situation fin décembre 2016), l’Observatoire Valaisan du Tourisme a recensé les objets /«listings» Airbnb pour plus de 4’500 localités. Grâce à cette approche, nous pensons avoir couvert environ 75 à 85 % de l’offre.

Les chiffres présentés indiquent dès lors des valeurs minimums. L’analyse a porté sur des informations de base: type de l’objet, taille, prix, NPA, etc. Il est important de souligner que les informations publiées sur la plateforme Airbnb sont directement saisies par le bailleur; Airbnb ne valide/rectifie pas systématiquement les données saisies. Des erreurs et des informations lacunaires sont donc susceptibles d’affecter les données et, donc, notre évaluation.